Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за первое полугодие 2025 года.

Ключевые тенденции

• Ипотечный рынок уверенно отыграл снижение, зафиксированное в 1 квартале (-5,7%), и по итогам полугодия показал двухзначный рост. Общий объём новых ипотечных выдач за январь-июнь т.г. достиг ₸1,0 трлн, что на 24,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года (₸803,5 млрд).
• Этот рост полностью обеспечил Отбасы Банк: его выдача выросла на 48% г/г, с ₸466,4 до ₸690,2 млрд. Драйверами стали расширение льготного финансирования и госпрограмм, рост базы вкладчиков, а также повышенный спрос со стороны населения на фоне более высокой стоимости альтернативного рыночного кредитования из-за высокой базовой ставки.
• В результате доля Отбасы Банка в новых выдачах выросла до 69% c 58% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ, соответственно, снизилась до 31% с 42% в первом полугодии 2024 года.
• Ввиду превалирования льготных программ ценовые условия по рынку заметно смягчились: средняя ставка по новым выдачам опустилась до 9,4% (-1,8 п.п.), что существенно ниже базовой ставки (16,5%) и средней ставки по розничным кредитам (19,5%). Таким образом, ипотека фактически предоставляется по отрицательной реальной ставке (–7,1 п.п.), что становится одним из ключевых драйверов спроса.
• За счёт снижения ставок и ускоренного роста зарплаты (+11,3%) соотношение ежемесячного ипотечного платежа к заработной плате уменьшилось с 35,4% до 32,7%, несмотря на увеличение средней суммы кредита до ₸11,4 млн (с ₸11,2 млн).
• Доля одобрений по ипотеке снизилась с 37% до 26%, ниже среднего уровня по розничному кредитованию (31%), на фоне негативного эффекта от снижения ГЭСВ, роста доли обращений по рыночным продуктам, подразумевающим более жёсткие требования к платёжеспособности. Дополнительным фактором выступили временные задержки с перечислением госпремий, которые в отдельных месяцах ограничили поток заявок по льготным программам.
• В структуре портфелей лидерами по приросту остаются Народный Банк (+8,7%) и БЦК (+5,4%) благодаря эффекту низкой базы и более длинному сроку займа по рыночным продуктам, тогда как у Отбасы Банка портфель также вырос (+3,7%) на волне увеличения объёмов выдачи по льготным программам (+48%).
• Качество портфеля на рынке в целом остаётся высоким (просрочка 0,4%) благодаря жёсткому отбору заёмщиков и значительной доле первоначального взноса (20–50%). Однако у Отбасы Банка наблюдается умеренное ухудшение показателя просрочки с 1,7% до 2,2% из-за экстенсивного роста, обслуживания массового сегмента с господдержкой, а также запрета на продажу проблемных долгов коллекторам.
• Распределение заёмщиков по сумме кредита сместилось в сторону верхнего диапазона (>=20,0 млн) по причине удорожания жилья (первичного – на 9,6%, вторичного – на 7,3%), концентрации основного спроса в городах республиканского значения с высокой стоимостью недвижимости и повышения доли клиентов с более высокими доходами, способных претендовать на крупные суммы в рамках рыночных программ.
• Количество сделок купли-продажи выросло до 191,8 тыс. (+4,3% к 1П24). Существенную роль сыграли переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий — ₸782,9 млрд (+71% г/г). Эти нерыночные источники продолжают поддерживать активность на рынке, толкая цены на недвижимость вверх.
• При этом доля ипотечных сделок в структуре купли-продажи снизилась до 66% против 84% годом ранее. Рост сделок за собственные средства объясняется повышенными переводами из ЕНПФ и ростом доходов части населения, которая предпочитает обойтись без ипотеки из-за высоких ставок.
• В 3 квартале ожидается умеренное снижение спроса на ипотеку. Дополнительное давление окажет повышение ставок отдельным крупным банком, что будет ограничивать рыночные выдачи и усиливать зависимость рынка от льготных программ.

Резюме

В первом полугодии 2025 г. ипотечный рынок восстановился после слабого старта в начале года и вышел на траекторию роста: новые выдачи достигли ₸1,0 трлн (+24,9% г/г). При этом расширение сосредоточено в одном сегменте — льготных программах, где ключевым источником роста выступил Отбасы Банк. В результате концентрация выдач усилилась, а рыночная ипотека банков второго уровня продолжила терять долю.

Это усиливает зависимость рынка от господдержки, снижает стимулы для БВУ развивать рыночные продукты и концентрирует риски в одном институте. В итоге любая корректировка условий и объёмов госпрограмм может резко изменить динамику всего рынка и снизить доступность ипотеки для населения.

Снижение средневзвешенных ставок и рост зарплат населения обеспечили улучшение показателей долговой нагрузки: платежеспособность домохозяйств выглядит устойчивой, несмотря на удорожание жилья и постепенный сдвиг спроса в сторону крупных займов. Однако за этим стоит и менее благоприятная динамика – сокращение доли одобренных заявок (до лишь одной четвёртой), что сигнализирует о нарастающем дисбалансе между спросом и реальными возможностями заёмщиков соответствовать критериям банков.

Качество действующих портфелей по-прежнему высокое (просрочка 0,4%), но точечное ухудшение у Отбасы Банка (рост до 2,3%) демонстрирует уязвимость массового сегмента в условиях ограниченного инструментария работы с проблемной задолженностью. Параллельно активизация нерыночных источников ликвидности в виде переводов из ЕНПФ и собственные сбережения населения не только поддерживают общий объём сделок, но и трансформируют структуру спроса, смещая её в сторону покупок за собственные средства и подталкивая цены на жильё вверх.

В текущем квартале прогнозируется некоторое охлаждение ипотечного спроса и повышение ставок у отдельных банков. Дополнительным фактором давления станет предстоящее внедрение НДС на сделки с первичной недвижимостью с 2026 года: это приведёт к удорожанию первичного жилья и спровоцирует рост цен на вторичном рынке вследствие перераспределения спроса, что снизит доступность жилья для домохозяйств. С 1 ноября т.г. дополнительным негативным фактором станет снижение ГЭСВ, которое ограничит возможности коммерческих банков по предоставлению продуктов и окажет давление на рыночный сегмент ипотеки. В результате зависимость сектора от льготных программ закрепится, а рыночная ипотека останется под давлением высоких ставок, регуляторных ограничений, налоговой нагрузки и сжатия ликвидности из-за МРТ.

  PDF-версия обзора

Аналитический центр АФК регулярно готовит экономические обзоры различной периодичности об экономической ситуации на валютных, фондовых, товарных рынках, анализ эмитентов KASE, статистических данных Национального банка РК, Министерства национальной экономики РК, Министерства финансов РК, Комитета государственных доходов, а также прочих событий, оказывающих влияние на текущую экономическую ситуацию в стране.

Любое использование аналитических материалов допускается только при наличии гиперссылки на источник afk.kz