Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за первые семь месяцев 2024 года.

Ключевые тенденции

• На ипотечном рынке наблюдается заметное восстановление после двухзначного падения в прошлом году. Так, выдача новых ипотечных займов за январь-июль т.г. ускорилась на 16% и составила ₸985 млрд (₸850 млрд за 7М23).
• При этом практически весь вклад в этот прирост внесли рыночные программы БВУ (+62%) на фоне автоматизации и цифровизации процедур получения займа, запуска партнёрских программ со строительными компаниями. Прирост не вызвал повышения цены на недвижимость в стране (с н.г. цены на новое жильё снизились на 1,2%, а на вторичное выросли лишь на 3,5%).
• В то же время выдача бюджетной ипотеки сохранилась на одном уровне как у: 1) крупнейшего игрока Отбасы Банка (+0,2%) на фоне более высоких ставок по льготным программам и изменения условий их выдачи; 2) так и по «7-20-25» (+3,0%) из-за ограничения бюджета (по ₸25 млрд на каждый квартал).
• На этом фоне наблюдается дальнейший рост доли рыночных программ БВУ в выдаче новых ипотечных займов: до 35% с уровня 28% по итогам 2023 года. Это максимальный показатель за последние 7 лет.
• В портфеле займов лидерство по приросту занимают БЦК (+15%), Народный Банк (+12%) и Freedom Bank (+8%). У Отбасы банка портфель, напротив, немного снизился (-0,1%) на фоне перехода промежуточных займов в жилищные (происходит каждые три года), сформированных за счет изъятий из ЕНПФ на первоначальном этапе.
• Распределение заёмщиков по сумме займа значительно улучшилось на верхнем уровне (см. ниже) ввиду продолжающихся досрочных погашений и перехода промежуточных займов в жилищные у Отбасы Банка.
• Платежи по ипотечным займам (см. ниже) сохраняются устойчиво ниже 50% от средней зарплаты (тек. 35%), главным образом, на фоне высокого роста номинальной зарплаты (+10,3%).
• Рынок аренды жилья также приходит к балансу (см. ниже) вместе с ценами на рынке жилья в соответствие с реальными доходами казахстанцев.
• Активность на рынке жилья сильно коррелирует с изъятиями средств из ЕНПФ, которые ускорились после внесения предложений по развитию пенсионной системы и формированию накоплений для пенсионного обеспечения в старости.

Резюме

Рынок жилья возвращается к своему естественному устойчивому росту на фоне восстановления роли коммерческой ипотеки, доля которой выросла в выдаче новых кредитов благодаря усилиям частных финорганизаций и вопреки высокой стоимости заёмных ресурсов.

Необходимо отметить, что эта тенденция не сопровождается ростом цен на недвижимость и аренду жилья, а следует за фундаментальным фактором — динамикой реальных доходов граждан, нивелируя накопление дисбалансов на рынке в целом.

Параллельно с этим сократилась и роль льготных госпрограмм — во многом из-за ограниченности бюджетных ресурсов, хотя в первом полугодии и были запущены две дополнительные госпрограммы – «Наурыз» и «Отау».

При этом очень важно, чтоб будущие масштабы господдержки не оказывали определяющего влияния на ситуацию на рынке во избежание перегрева, наблюдавшегося в 20–22 гг. Это достижимо за счёт сужения фокуса целевой помощи только на малообеспеченные слои населения, что позволит извлечь из этой поддержки экономическую выгоду отдельным категориям граждан и не скажется на доступности жилья для всего рынка.

В то же время повышательное давление на рынок оказывают изъятия средств из ЕНПФ, стимулирующие высокую активность купли-продажи, часть из которой может являться лишь способом вывода пенсионных сбережений в «живые деньги», а не реальным улучшением жилищных условий. Напомним, именно эти накопления в ЕНПФ будут основой для финансового обеспечения будущих пенсионеров при выходе на заслуженный отдых. Соответственно, важно ограничить постоянные изъятия, чтобы у казахстанцев сохранились накопления для достойной пенсии в будущем.

Другой важной нерешенной задачей является доступ БВУ к системе жилстройсбережений. Этот шаг позволит вкладчикам делать выбор, где хранить свои сбережения, что, в свою очередь, усилит конкуренцию за клиента и будет является стимулом к предоставлению лучших ценовых и неценовых условий по займам.

Немаловажным является и вопрос устранения арбитража в налоговом законодательстве через предоставление вычетов по ИПН по всем ипотечным займам для приобретения первого жилья, а не только по льготным займам Отбасы Банка, вне зависимости от количества имеющегося имущества.

  PDF-версия обзора

Аналитический центр АФК регулярно готовит экономические обзоры различной периодичности об экономической ситуации на валютных, фондовых, товарных рынках, анализ эмитентов KASE, статистических данных Национального банка РК, Министерства национальной экономики РК, Министерства финансов РК, Комитета государственных доходов, а также прочих событий, оказывающих влияние на текущую экономическую ситуацию в стране.

Любое использование аналитических материалов допускается только при наличии гиперссылки на источник afk.kz