Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за первые пять месяцев 2021 года.

Ключевые тенденции периода

• Несмотря на растущие объемы выдач ипотеки в январе–мае текущего года (₸592 млрд против ₸216,3 млрд за 5М2020 г. и ₸270 млрд за 5М2019 г.), темпы роста ипотечного портфеля снижаются за счет существенного объема погашений (₸483 млрд), осуществляемых в рамках досрочного изъятия пенсионных накоплений.
• Учитывая, что рынок ипотеки рос в условиях пандемии в прошлом году, замедление темпов выдач ипотечных кредитов наблюдалось лишь в период локдауна (с марта по май), однако с июня темпы восстановились до докарантинного уровня.
• В динамике последних 5–6 лет общий ипотечный портфель банков вырос в 2,8 раза, с ₸900 млрд до ₸2,5 трлн — на фоне растущего спроса со стороны населения, стимулируемого льготными ипотечными госпрограммами «7-20-25» и «Баспана Хит», доступными программами кредитования Отбасы банка, а также социальными программами кредитования для различных групп населения.
• Ключевыми игроками рынка ипотечного кредитования, помимо Отбасы банка (доля рынка 56%), являются Сбербанк (16%), БЦК (13%) и Халык банк (9%), при этом БЦК достиг наилучших результатов по реализации программы «7-20-25», тогда как по «Баспана хит» отмечена лидирующая позиция Сбербанка.
• На фоне реализации госпрограмм ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,6% в январе 2015 года до 8,3% в мае 2021 года.
• Спрос на ипотеку в регионах страны, помимо государственного стимулирования, обусловлен ростом численности населения (города Нур-Султан и Алматы, а также Мангистауская область) и увеличением инвестиций в жилищное строительство (Алматинская, Мангистауская, Актюбинская и Туркестанская области, а также города Нур-Султан, Алматы и Шымкент).

Резюме

Регионы страны имеют неравномерное распределение в портфеле ипотеки, демонстрируя высокую концентрацию в крупных городах — Нур-Султан и Алматы — 52% рынка. Четверть рынка ипотеки приходится на Мангистаускую, Актюбинскую, Восточно-Казахстанскую и Карагандинскую области и город Шымкент; в портфеле на долю областей приходится от 4% до 6%.  Темпы роста ипотечного кредитования в данных регионах и городах достигали от 23% до 48% в 2020 году.

Высокий спрос со стороны населения, обусловленный действием госпрограмм по приобретению жилья, и расширение кредитования со стороны Отбасы банка существенно оживили рынок жилья. Стоимость недвижимости, несмотря на пандемию и снижение деловой активности в стране, выросла в 2020 году на первичном рынке на 5%, на вторичном рынке — на 14%. В текущем году рост цен на жилую недвижимость продолжается на фоне изъятий пенсионных средств. По данным ЕНПФ на конец июня 2021 года, на покупку недвижимости и погашение ипотечных займов переведено свыше 1,5 трлн тенге. Средняя сумма единовременных выплат составила 4,6 млн тенге, при этом наибольшее количество выплат отмечено на западе Казахстана — в Мангистауской и Атырауской областях, а также городах Алматы и Нур-Султан.

Данные меры, безусловно, повлияли на рост цен: с января по май цены на первичное жилье выросли на 9%, на вторичное жилье — на 16%.  Более высокий рост цен на вторичном рынке жилья обусловлен ценовой разницей между первичным и вторичным жильем, которая составляет на текущий момент 25–27% в пользу первичного жилья (в 2019 году ценовая разница между жильем составляла 46%). Следует также напомнить о влиянии инфляционных процессов в стране, в особенности на первичном рынке жилья, в результате чего ценовая политика строительных компаний меняется с ростом цен на стройматериалы и услуги компаний.

По мере снижения эффекта от притока пенсионных средств рост активности и темпы прироста цен на рынке замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием рыночных факторов — соотношения спроса и предложения. Однако, учитывая фактор внешнего инфляционного давления, обусловленного ростом мировых продовольственных цен и высокую долю импорта стройматериалов, вероятность снижения стоимости первичного жилья видится маловероятной.

Завершение льготных программ кредитования «7-20-25» и «Баспана Хит», по данным регулятора, не отразится на доступности ипотечного кредитования.  С июня текущего года большинство банков прекратили приём заявок по программе «Баспана Хит» на фоне исчерпания лимита по программе.  Напомним, лимит программы в 600 млрд тенге будет освоен до конца 2021 года. С учётом спроса и роста темпов ипотечного кредитования, программа «7-20-25» будет завершена до конца 2022 года, после освоения выделенного лимита в 1 трлн тенге.
Постепенный выход государства из программ кредитования уступит место рыночным принципам; помимо этого, государственная жилищная политика по обеспечению населения жильем будет также реализовываться Отбасы банком.

Высокие темпы кредитования, наблюдаемые на рынке жилья в течение последних двух лет, могут создавать дополнительные риски в будущем. В связи с этим, постепенное сворачивание государственных программ должно сбалансировать ситуацию. Рынок ипотеки продолжит расти естественными для него темпами роста, где фактором роста рынка останется имеющийся спрос со стороны населения.

  PDF-версия обзора

Аналитический центр АФК регулярно готовит экономические обзоры различной периодичности об экономической ситуации на валютных, фондовых, товарных рынках, анализ эмитентов KASE, статистических данных Национального банка РК, Министерства национальной экономики РК, Министерства финансов РК, Комитета государственных доходов, а также прочих событий, оказывающих влияние на текущую экономическую ситуацию в стране.

Любое использование аналитических материалов допускается только при наличии гиперссылки на источник afk.kz