Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за 2025 год.

Ключевые тенденции

• В то время как розничное кредитование в 2025 году показало заметное охлаждение (до 8,7% с 21,9%), в отдельных его сегментах сохранился двухзначный прирост. Выдача новых ипотечных займов за 2025 год выросла на 16,7% и составила ₸2,4 трлн (₸2,0 трлн за 2024).
• Весь этот прирост обеспечил Отбасы банк: его выдача выросла на 27,5% г/г, с ₸1,3 трлн до ₸1,6 трлн. Драйверами стали расширение льготного финансирования и госпрограмм, рост базы вкладчиков и договоров ЖСС (+420 тыс.), а также перераспределение спроса из рыночных сегментов на фоне высокой базовой ставки и негативного эффекта попыток снизить ГЭСВ при высоких ставках в системе.
• В результате доля льготных программ (программ Отбасы банка и «7-20-25») в новых выдачах выросла до 74% (69% ранее), тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ снизилась до 26% (31%). Это указывает на постепенное вытеснение коммерческого сегмента нерыночными механизмами финансирования.
• Ввиду превалирования льготных программ средневзвешенная ставка по новым выдачам опустилась до 9,8% с 10,9% годом ранее, что существенно ниже базовой ставки (18%) и инфляции по итогам 2025 года (12,3%).
• В результате разнонаправленной госполитики — расширения льготного финансирования при одновременном ужесточении денежно-кредитных и макропруденциальных условий — усиливаются структурные дисбалансы на рынке и ипотечный рынок развивается всё более автономно от рыночной конъюнктуры.
• После двух лет невысокого расхождения динамики цен на жильё и доходов населения в 2025 году разрыв между ними существенно увеличился (см. ниже).
• Двузначный рост стоимости недвижимости на фоне снижения реальных доходов приводит к заметному ухудшению доступности жилья для большинства домохозяйств. При этом рост цен поддерживается не только фундаментальным спросом, но и нерыночными источниками ликвидности, ограниченным предложением жилья в крупных городах и инвестиционной мотивацией населения в условиях повышенной инфляции.
• Это отражается в структуре спроса и подтверждается параметрами ипотечного рынка: рост средней суммы кредита (до ₸12,1 млн с ₸11,2 млн ранее), снижение доли одобренных заявок (до 25,2% с 39,2% ранее) и увеличение доли сделок за собственные средства (до 41% с 19% ранее) указывают на смещение спроса в сторону более платёжеспособных домохозяйств с высокими доходами и значительными первоначальными взносами.
• Дополнительное влияние оказывают переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий — ₸839 млрд (+106% г/г), что поддерживает общий уровень активности на рынке недвижимости (число сделок выросло до 448,6 тыс.) и усиливает ценовое давление.
• В результате рынок постепенно сегментируется: льготная ипотека концентрируется на круге получателей господдержки, покупки за собственные средства — на домохозяйствах с накоплениями, тогда как рыночные продукты остаются доступными преимущественно для наиболее платёжеспособных домохозяйств.
• В I квартале т.г. ожидается дальнейшее увеличение спроса на улучшение жилищных условий ввиду более раннего начисления госпремий (в конце февраля), которые выросли до ₸124,4 млрд с показателя в ₸93,0 млрд годом ранее (+34%).

Резюме

В 2025 году сформировалась разнонаправленная госполитика: с одной стороны, ужесточение макропруденциальных требований и денежно-кредитной политики охладили рыночное ипотечное и розничное кредитование в целом, с другой — расширение льготного финансирования и госпрограмм обеспечило двухзначный рост в ипотечном сегменте.

В результате ипотека фактически развивается вне общерыночной конъюнктуры, всё больше опираясь на механизмы государственной поддержки, что усиливает структурную зависимость сектора от бюджетного финансирования, вытесняет рыночные продукты БВУ и повышает риски дальнейших дисбалансов на рынке жилья.

Одновременно ускоренное удорожание недвижимости при снижении реальных доходов населения привело к существенному увеличению разрыва между стоимостью жилья и платёжеспособностью домохозяйств. Поддержка спроса со стороны льготных программ и нерыночных источников финансирования происходит на фоне ограниченного предложения жилья, что сохраняет высокую активность сделок, но не сопровождается сопоставимым ростом доходов населения.

В этих условиях доступность жилья ухудшается, рыночный сегмент смещается в сторону более обеспеченных покупателей и сделок с крупными первоначальными взносами или без привлечения кредита, а зависимость активности от государственных программ продолжает возрастать, формируя сегментированную модель развития.

При этом планируемое ужесточение отдельных макропруденциальных параметров ипотечного (LTV) и розничного кредитования (КБК, КДД, и т.д.) в целом потенциально могут затронуть широкий круг участников рынка. В условиях уже сниженной доступности жилья такие меры способны дополнительно ограничить круг потенциальных заёмщиков и усилить охлаждение рыночной активности.

В целом текущая динамика свидетельствует о накоплении структурных дисбалансов: рынок сохраняет высокие объёмы сделок за счёт нерыночных стимулов, динамики цен на жильё и доходов населения движутся в противоположных направлениях, тогда как доступность рыночного финансирования остаётся ограниченной. В этих условиях без роста платёжеспособности населения, развития устойчивых рыночных механизмов финансирования и взвешенной регуляторной политики существующие дисбалансы могут сохраняться и усиливаться в среднесрочной перспективе.

  PDF-версия обзора

Аналитический центр АФК регулярно готовит экономические обзоры различной периодичности об экономической ситуации на валютных, фондовых, товарных рынках, анализ эмитентов KASE, статистических данных Национального банка РК, Министерства национальной экономики РК, Министерства финансов РК, Комитета государственных доходов, а также прочих событий, оказывающих влияние на текущую экономическую ситуацию в стране.

Любое использование аналитических материалов допускается только при наличии гиперссылки на источник afk.kz