Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за 9 месяцев 2025 года 2025 года.

Ключевые тенденции

• Спрос на ипотеку в январе–сентябре т.г. продолжил расти: количество заявок увеличилось до 772,2 тыс. (+10% г/г) против 700,6 тыс. годом ранее, что отражает устойчивый интерес населения к улучшению жилищных условий. Этот рост обусловлен позитивной демографией (+159 тыс.), ростом зарплат (+11,3%) и занятости (+103 тыс.), высокой потребностью в улучшении жилищных условий в крупных городах.
• На фоне двухзначного удорожания первичного (+12,7%) и вторичного жилья (+10,3%) структура спроса закономерно сместилась в верхний ценовой сегмент (≥20 млн тг). Этому также способствуют концентрация спроса в городах республиканского значения, где цены заметно выше, а также увеличение доли заёмщиков с более высокими доходами, способных претендовать на крупные суммы.
• Высокий спрос отразился и на динамике выдач: объём новых ипотечных кредитов за 9М25 достиг ₸1,7 трлн, превысив показатель за 9M24 на 25,1%.
• Смягчение ценовых условий за счёт преобладания льготных программ могло выступить ключевым элементом поддержки спроса, несмотря на общее ужесточение финусловий в системе. Так, средневзвешенная ставка по новым выдачам снизилась до 9,9% (–0,9 п.п.), что существенно ниже базовой ставки (16,5%) и инфляции (12,9%).
• Фактически ипотека предоставляется по отрицательной реальной ставке (-3 п.п.), что поддерживает потребительский и инвестиционный спрос на жильё, и снижает чувствительность рынка к высоким рыночным ставкам.
• Главным драйвером ипотеки стал Отбасы Банк, выдача которого увеличилась на 37% г/г — с ₸844,0 млрд до ₸1,2 трлн. Драйверами стали расширение льготного финансирования и госпрограмм, рост базы вкладчиков и повышенный спрос на фоне высокой базовой ставки, делающей рыночные кредиты менее привлекательными.
• Несмотря на расширение кредитования и рост средней суммы кредита (+4,6%), долговая нагрузка домохозяйств по ипотеке снизилась. Так, отношение ежемесячного платежа к заработной плате опустилось с 38,7% до 36,0%, чему способствовали рост зарплат (+11,3%) и низкая стоимость кредита.
• Однако доля одобренных заявок по итогам 9М25 снизилась с 39,2% до 25,2% на фоне негативного эффекта от попыток снижения ГЭСВ при росте базовой ставки, сужения круга заёмщиков, соответствующих требованиям к долговой нагрузке и платёжеспособности.
• Качество портфеля на рынке остаётся высоким — просрочка составляет всего 0,4%. Это результат жёсткого отбора заёмщиков, значительных первоначальных взносов (20–50%) и залоговой природы продукта, снижающей риск дефолта и повышающей дисциплину обслуживания долга.
• В то же время у Отбасы Банка происходит умеренное ухудшение (просрочка выросла с 1,7% до 2,4%) на фоне экстенсивного роста, обслуживания массового сегмента с господдержкой и действия запрета на продажу проблемных долгов коллекторам.
• Количество сделок купли-продажи увеличилось до 314,2 тыс. с показателя в 304,4 тыс. ранее (+3,2%). Значимым фактором стали переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий — ₸449,7 млрд (+81% г/г), что обеспечило крупный нерыночный приток ликвидности и поддержало рост цен, снижая доступность жилья для новых покупателей.
• На этом фоне изменилась структура финансирования сделок: доля ипотечных сделок снизилась до 62% с 91% годом ранее. Растущий объём покупок за собственные средства объясняется как увеличением переводов из ЕНПФ, так и стремлением части домохозяйств обойти высокие рыночные ставки и ужесточённые условия ипотечного кредитования.
• В 4 квартале т.г. ожидается замедление спроса на рыночные займы из-за ужесточения ДКП, что может привести к перегреву спроса в сегменте льготной ипотеки и росту конкуренции за ограниченное финансирование.

Резюме

Ипотечный рынок в январе–сентябре 2025 года демонстрирует двузначный рост по всем ключевым метрикам: заявки выросли на 10%, объём новых выдач — на 25%, портфель — на 10%. Однако этот рост становится всё более односторонним, поскольку спрос смещается в сторону льготных программ.

Доля льготной ипотеки в новых выдачах выросла до 67% (61% годом ранее), тогда как доля рыночных продуктов БВУ сократилась до 33% против 39% в прошлом году. Таким образом, развитие сектора становится всё более зависимым от государственной политики, а роль коммерческого сегмента — сужается.

Попытки административно снизить ГЭСВ при общем увеличении стоимости денег в экономике усилили этот перекос. Отметим, что доля одобренных заявок упала с 39% до 25%, поскольку ограничение предельной стоимости кредита в условиях растущей базовой ставки фактически приостановило выдачу коммерческой ипотеки вместо её удешевления. Аналогичным образом предлагаемый регулятором механизм привязки ипотечных ставок к LTV продолжает вмешательство в рыночное ценообразование, может привести к ещё более заметным структурным перекосам в ипотечном сегменте (ограничит рыночную ипотеку), и не решает системных проблем рынка (высокая стоимость жилья, зависимость от госпрограмм, неразвитость рынка секьюритизации, недостаточность и сильная дороговизна долгосрочного фондирования в нацвалюте).

Дополнительно рынок недвижимости поддерживается за счет нерыночных источников. Так, переводы из ЕНПФ выросли на рекордные 81% — до ₸450 млрд, поддерживая активность сделок купли-продажи и одновременно ускоряя рост цен. На этом фоне доля сделок за собственные средства увеличивается, а доля ипотечных — снижается, что свидетельствует о смещении части спроса в сторону более обеспеченных домохозяйств.

Однако такая структура рынка ведёт к дальнейшему снижению доступности жилья. Цены растут двузначными темпами, тогда как реальные доходы населения снижаются (–1,7% за 9М25), что увеличивает разрыв между стоимостью жилья и платёжеспособностью большинства домохозяйств. В результате расширение нерыночного финансирования (льготных программ и изъятий из ЕНПФ) усиливает ценовое давление, поддерживает высокую активность сделок на рынке, но одновременно углубляет дисбаланс между спросом и фундаментальными возможностями населения, усиливая структурный «разрыв» в доступе к жилью.

В этом ключе отметим, что в 4 квартале ожидается дальнейшее замедление спроса на рыночные ипотечные займы вследствие ужесточения денежно-кредитной политики. Это может привести к дополнительному перегреву спроса в сегменте льготной ипотеки и усилению конкуренции за ограниченное финансирование, повышая риски дисбалансов и усиливая структурную зависимость рынка от госпрограмм.

  PDF-версия обзора

Аналитический центр АФК регулярно готовит экономические обзоры различной периодичности об экономической ситуации на валютных, фондовых, товарных рынках, анализ эмитентов KASE, статистических данных Национального банка РК, Министерства национальной экономики РК, Министерства финансов РК, Комитета государственных доходов, а также прочих событий, оказывающих влияние на текущую экономическую ситуацию в стране.

Любое использование аналитических материалов допускается только при наличии гиперссылки на источник afk.kz