Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за 1 полугодие 2026 года.

Ключевые тенденции

• По итогам 1 полугодия спрос на ипотеку оставался ниже прошлогоднего уровня. Количество заявок сократилось на 13,4% г/г — до 419,2 тыс. При этом после резкого снижения в I квартале (-20,8% кв/кв) во II квартале спрос частично восстановился (+18,7%), что указывает на прохождение наиболее слабой фазы в начале года.
• Одним из основных ограничений спроса остается ухудшение доступности жилья. Цены на первичном рынке выросли на 15,5% г/г, на вторичном — на 11,8%, тогда как реальные денежные доходы населения увеличились лишь на 0,1% г/г. Существенное опережение стоимости жилья над доходами повышает требования к первоначальному взносу и ограничивает платежеспособный ипотечный спрос.
• Частично этот разрыв компенсируют изъятия из ЕНПФ на жилищные цели, объем которых вырос на 59% г/г — до ₸407,5 млрд.
• Доля одобрений, напротив, умеренно повысилась — с 26,1% до 28,1%, а во II квартале достигла 32,8% после 22,5% кварталом ранее. Улучшение конверсии при сокращении общего числа заявок может отражать более высокую долю заявок, соответствующих критериям банков, а также концентрацию выдач в льготных программах.
• Несмотря на сокращение числа заявок, объем новых ипотечных выдач увеличился на 12,4% г/г (до ₸1,1 трлн) при общем сокращении розничного рынка на 3,6%.
• Выдачи Отбасы Банка выросли на 32,8%, до ₸916,7 млрд и более чем компенсировали сокращение рыночных ипотечных продуктов БВУ на 39%, до ₸161,5 млрд.
• Таким образом, положительная динамика совокупного рынка полностью обеспечивалась расширением финансирования через Отбасы Банк, тогда как классическая банковская ипотека продолжила сокращаться.
• На этом фоне доля рыночных продуктов БВУ снизилась до 14,3% с 26,2% годом ранее.
• Доминирование льготных программ удерживает среднюю стоимость ипотеки (10%) существенно ниже общерыночных процентных условий (базовая ставка большую часть полугодия составляла 18%).
• Средняя сумма кредита выросла умеренно — до ₸12,4 млн (+2,5%), тогда как отношение расчетного ипотечного платежа к средней зарплате снизилось с 37% до 36%.
• Таким образом, долговая нагрузка действующих заемщиков остается относительно стабильной благодаря росту номинальных зарплат и структуре ставок.
• При этом структура задолженности продолжает смещаться в сторону крупных займов. Так, доля кредитов от ₸20 млн выросла с 31,4% до 39,6%, тогда как займов до ₸10 млн снизилась с 20,7% до 16,5%. Это отражает необходимость привлекать больший объем финансирования на фоне удорожания недвижимости.
• Высокие темпы выдачи продолжают транслироваться в рост ипотечного портфеля, который с начала года увеличился на 7,2%, до ₸7,5 трлн. При этом портфель Отбасы Банка вырос на 9,6%, до ₸4,4 трлн, и приблизился к 60% совокупного рынка.
• Качество ипотечного портфеля в целом остается высоким: доля просроченной задолженности по системе практически не изменилась и составила 0,41%. Залоговая природа кредитования, первоначальный взнос и более жесткий отбор заемщиков продолжают ограничивать кредитные риски в сегменте.
• В III квартале ожидается дальнейшее восстановление спроса на фоне расширения льготных программ и партнерских инициатив с застройщиками. Однако при сохранении высокой стоимости рыночного фондирования рост, вероятно, продолжит концентрироваться в льготном и ЖСС-сегментах.

Резюме

По итогам 1 полугодия ипотечное кредитование заметно выделялось на фоне общего охлаждения розничного рынка. При сокращении совокупного объема новых розничных выдач на 3,6% г/г выдача ипотеки выросла на 12,4%. При этом ипотечный портфель с начала года увеличился на 7,2% – это наиболее высокий показатель среди основных сегментов розничного кредитования. В результате ипотека обеспечила почти половину (47%) чистого прироста розничного кредитного портфеля БВУ и стала одним из ключевых источников его расширения.

Однако высокая динамика ипотеки пока не свидетельствует о полноценном восстановлении рыночного спроса. Количество заявок остается ниже прошлогоднего уровня, тогда как рост выдач практически полностью формируется за счет Отбасы Банка и льготных механизмов. Одновременно объем классической ипотеки БВУ продолжает сокращаться, а ее доля в новых выдачах опустилась до 14,3%.

Таким образом, расширение рынка происходит преимущественно за счет льготных и ЖСС-механизмов, тогда как рыночный сегмент по-прежнему испытывает давление высокой стоимости фондирования.

Вместе с тем рост цен на недвижимость существенно опережает динамику реальных доходов населения, повышая необходимый объем собственных средств для приобретения жилья и постепенно смещая спрос в сторону более крупных кредитов.

Частично дополнительную потребность в первоначальном капитале позволяют закрывать пенсионные накопления. Объем их использования на жилищные цели вырос на 59% г/г. Однако возможности этого источника ограничены размером индивидуальных накоплений, поэтому он не устраняет фундаментального разрыва между стоимостью жилья и доходами населения.

При этом качество ипотечного портфеля остается высоким, а низкая просрочка свидетельствует об устойчивости сформированного пула заемщиков. Это позволяет ипотеке наращивать вес в розничном портфеле без сопоставимого увеличения кредитных рисков.

Во 2 полугодии восстановление спроса и дальнейшее смягчение денежно-кредитных условий могут поддержать новые выдачи. Однако более сбалансированная модель развития потребует восстановления рыночной ипотеки. Без снижения стоимости долгосрочного фондирования БВУ и улучшения доступности жилья динамика рынка будет по-прежнему в значительной степени определяться масштабами господдержки и возможностями системы жилищных сбережений.

  PDF-версия обзора

Аналитический центр АФК регулярно готовит экономические обзоры различной периодичности об экономической ситуации на валютных, фондовых, товарных рынках, анализ эмитентов KASE, статистических данных Национального банка РК, Министерства национальной экономики РК, Министерства финансов РК, Комитета государственных доходов, а также прочих событий, оказывающих влияние на текущую экономическую ситуацию в стране.

Любое использование аналитических материалов допускается только при наличии гиперссылки на источник afk.kz